# РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА (NF GROUP, III кв. 2025 г.)

**Дата публикации:** III квартал 2025 г.  
**Источник:** NF GROUP  
**Категории:** Складская недвижимость, Промышленная недвижимость, Инвестиции в недвижимость  
**Сигналы:** Trend, Watch

---

## Описание-резюме отчета
Отчет составлен NF GROUP по итогам III квартала 2025 года и посвящен анализу рынка складской недвижимости Московского региона. Он содержит ключевые показатели рынка, динамику ввода и сделок, изменения вакантности и арендных ставок. Отчет актуален для девелоперов, инвесторов, арендаторов складских помещений и всех участников логистической и промышленной отрасли.

---

## Сама суть
Рынок складской недвижимости Московского региона в III квартале 2025 года демонстрирует снижение объема сделок при рекордном объеме ввода новых площадей, что приводит к росту вакантности и стабилизации арендных ставок. Доля спекулятивного строительства значительно выросла, а электронная коммерция снизила свою долю в объеме сделок, уступая производственным компаниям. Основной тренд — переход от дефицита к умеренному предложению, что изменяет динамику цен и условий аренды.

---

## Ключевые инсайты для СЕО
### Что работает 
1. **Рекордный объем ввода**: Введено 874 тыс. м² за 9 мес. 2025 г., что в 1,9 раза превышает показатель прошлого года. Ожидается ввод до 2,7 млн м² к концу года, что станет максимумом за всю историю наблюдений.  
2. **Рост спекулятивного строительства**: Доля спекулятивных проектов в объеме ввода 2025 г. составит 46% (на 17 п.п. выше показателя 2024 г.), что создает больше предложений на рынке.  
3. **Устойчивый спрос со стороны производства**: Доля производственных компаний в объеме сделок составила 30%, продолжая наращивать свое присутствие на рынке.

### Что НЕ работает 
1. **Снижение объема сделок**: Объем сделок со складской недвижимостью классов A и B составил 947 тыс. м², что в 2,5 раза ниже значения аналогичного периода прошлого года.  
2. **Рост вакантности**: Показатель доли вакантных площадей достиг 3,0% с учетом субаренды (с 0,7% в конце 2024 г.), увеличившись на 2,3 п.п. с начала года.  
3. **Снижение доли E-commerce**: Доля онлайн-торговли в объеме сделок упала до 34% (с 65% за аналогичный период прошлого года), что свидетельствует о насыщении или перераспределении спроса.  

---

## Радар возможностей и ловушек

| Возможности                                 | Ловушки                                          |
|---------------------------------------------|--------------------------------------------------|
| Воспользоваться снизившимися ставками аренды | Неверная оценка рыночного спроса                  |
| Выбор из расширенного предложения            | Избыток спекулятивных площадей, снижение доходности |
| Инвестиции в BTS-проекты                     | Зависимость от e-commerce                         |

---

## Что это значит для бизнеса
- **Для Девелоперов:** Необходимо тщательно планировать новые проекты, учитывая растущую вакантность и тенденцию к стабилизации/снижению арендных ставок. Актуальны BTS-проекты, а также проекты light industrial.  
- **Для Арендаторов:** Благоприятный момент для расширения или смены складских площадей, так как ставки аренды снижаются, а выбор объектов увеличивается. Возможно обсуждение более гибких условий.  
- **Для Инвесторов:** Требуется осторожный подход. Вакантность растет, что может повлиять на доходность. Целесообразно рассматривать проекты с уже заключенными долгосрочными контрактами (BTS) или объекты с высоким потенциалом роста спроса.

---

## Вопросы для управленческой команды
1. Как мы можем воспользоваться ростом вакантности и снижением арендных ставок для оптимизации наших логистических издержек?  
2. Каковы наши текущие потребности в складских мощностях, и как они коррелируют с прогнозируемым рекордным объемом ввода?  
3. Следует ли нам пересмотреть стратегию взаимодействия с e-commerce, учитывая снижение ее доли в общем объеме сделок?  

---

## Stratsessions Signals
- **Trend:** Рынок складской недвижимости Московского региона переходит от дефицита к умеренному предложению, что выражается в росте вакантности и стабилизации арендных ставок.
- **Watch:** Наблюдать за динамикой ставок аренды, объемом ввода и спросом со стороны различных секторов (особенно производственных компаний).
- **Cut:** Сократить или пересмотреть спекулятивные инвестиции в объекты без предварительных договоренностей об аренде/покупке в краткосрочной перспективе, особенно в сегментах с падающим спросом.

---

## Для кого полезно
- СЕО и топ-менеджеры логистических и производственных компаний  
- Директора по недвижимости и развитию  
- Инвесторы в коммерческую недвижимость Московского региона  

---

## Call to Action
- Заказать разбор для своей отрасли  
- Подпишитесь на Stratsessions Digest: 5 отчетов → 5 идей → 5 минут